전세사기로 경매에 넘어갔을 때 대처방법과 '이것'을 알아야 한다.

 

 

전세사기가 날로 기승을 부리고 있습니다. 보증보험을 들어놓았으면 다행이지만 그렇지 못한 경우 내가 살고 있는 부동산이 경매로 넘어가는 경우도 발생할 수 있습니다. 경매로 넘어가는 경우 내 부동산은 어떻게 되는 것일까? 전세 보증금은 돌려받을 수 있을까? 다양한 걱정거리가 생기게 됩니다. 전세사기를 안 당하면 베스트지만 부득이하게 이런 경우가 나에게 생겼을 경우 대처 잘하시라고 전세사기로 경매에 넘어갔을 때 대처방법과 꼭 알아야 하는 '이것'에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

전세사기 경매 전 주의사항

 

 

 

전세사기를 당해 경매로 넘어가기 전 전세 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대한 임대인과의 메세지 내용 혹은 전화 통화 내용으로 지례짐작이 가능할 것입니다. 계약이 종료되기 6개월 전부터 등기부등본을 수시로 떼서 확인하셔서 근저당, 압류 등이 있는지 확인 해보셔야 합니다.

 

하단에 등기부등본 확인하는 방법 링크를 올려두었습니다. 참고 해보세요.

 

 

 

 

 

 

등기부등본을 통해 전세 보증금을 반환받지 못할 것 같은 느낌이 오거나 임대인과의 대화에서 그러한 징조가 보인다면 계약이 끝나는 순간 해야 될 것들이 있습니다.

 

 

● 임차권등기명령 신청

 

임차권등기명령 신청은 전세 계약이 끝나는 날 바로 신청하시면 됩니다. 2-3주 소요되며 임차목적물에 대한 대항력과 우선변제권이 생기게 하기 위함이 목적입니다. 추후 경매에서 낙찰이 되면 우선변제권으로 임차인에게 보증금을 돌려받게 됩니다. (임차권등기명령 신청 전 내용증명을 위해 임대인과 통화내역, 문자메시지는 꼭 보관하셔야 합니다.)

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청을 완료하셨다면 확인해 보셔야 할 것들이 있습니다.

 

 

● 세금 체납 상태 확인

 

국세나 지방세 등 보증금에 우선하는 세금이 체납되어 있을 가능성이 있으므로 반드시 확인해보셔야 합니다. 임대인이 법인이라면 체납일 가능성이 매우 높으므로 이러한 부동산은 애초에 피하시는 것이 좋습니다.

 

 

● 근저당권 확인

 

선순위 근저당권자가 존재한다면 임차인은 반드시 이사를 하셔야 합니다. 선순위 근저당권자보다 임차인은 후순위이기 때문에 대항할 수 없습니다. 근저당권이 존재하는 임차목적물은 피하는 게 좋은데 선순위 근저당권자가 존재하는 임차목적물이고 이사를 할 수 없는 상황이라면 경매를 신청하는 것은 오히려 손해가 될 수 있습니다.

 

 

● 유찰 가능성

 

경매에 부칠 목적물이 수회 유찰될 가능성도 염두를 하셔야 합니다. 낙찰이 되면 좋겠지만 유찰이 되면 더욱 곤란한 상황이 됩니다. 예를 들어 전세보증금이 3억이고, 목적물의 평가액이 4억 원이라 하더라도 한두 차례만 유찰되어도 보증금보다 적은 금액에 낙찰될 가능성이 많습니다. 또한 경매에 들어가는 제반 비용도 고려해야 돼서 경매만으로 보증금 전액을 보장받기는 쉽지 않습니다.

 

 

강제 경매

 

 

 

강제경매는 임대인 명의 부동산을 강제로 경매에 부치는 것을 말합니다. 강제 경매를 하기 위해서는 집행권원이 필요합니다.

법원을 통하여 '임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는' 내용의 판결문 또한 받아야 합니다. 이 판결문이 있어야 추후 강제 경매 절차를 시작 가능합니다.

 

 

 

경매 절차

 

 

경매는 전자 소송 홈페이지에서 가능합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매 신청 접수가 완료가 되면 경매개시 결정이 통보되고 절차가 진행되게 됩니다.

배당 요구 종기가 결정이 되며 배당표를 받게 됩니다. 경매 법정에서 경매가 시작되면서 수개월 가량 소요가 됩니다. 경매는 법원이 알아서 진행하니 위 내용이 정확하게 이해가 되지 않더라도 모든 것을 이해할 필요는 없으니 참고하세요.

 

 

 

배당

 

 

 

임차목적물에 대한 배당은 전액을 받게 되면 좋겠지만 이러한 경우는 드문 경우이며 절반이라도 배당받으면 다행이라고 생각하셔야 합니다.

 

만약에 임차인이 보증금을 전액을 받지 못하였다면 이후에는 임대인에 다른 재산에 대해 강제집행을 할 수도 있습니다.

 

또한 보증금을 모두 배당받지 못한 임차인은 낙찰자(양수인)에게 돌려받지 못한 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.(대법원 1997.8.22. 선고 96다 53628)

 

 

모두가 전세사기를 안 당하고 살면 좋겠지만 세상에 나쁜 사람은 많기에 항상 이러한 지식들을 알아두었다가 예방 및 대처하시는 방법이 할 수 있는 최선이라고 생각합니다.