모르면 피해보는 신탁등기 월세 전세 주의해야될 사항 총정리

임대차 계약하시려는 분들께서 등기부등본을 떼어보니 소유주가 신탁이라고 되어있어 궁금하신 분들 있으실 겁니다. 신탁등기 월세, 전세 계약 시 주의해야 될 사항들과 신탁등기란 무엇인지 저의 가슴 아픈 100만 원을 날린 이야기와 함께 총정리해 보았습니다.

 

 

1. 신탁등기란 무엇일까?

 

신탁등기

대한민국에 있는 신탁사는 대표적으로 14 군대 정도가 있습니다.

 

등기부등본에서 소유주가 000 신탁회사로 나오는 경우는 부동산을 소유하고 있는 사람이 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 개발신탁 등의 명목으로 건물의 소유를 신탁회사에 넘겨주면서 건물의 실 소유주는 신탁회사 그리고 기존 건물주는 위탁자가 됩니다.

 

보통은 담보신탁을 많이 이용하고 문제가 많이 되는 것도 담보신탁입니다.

 

신탁등기를 하는 이유

담보신탁을 많이 하는 이유는 단순합니다. 건물주가 돈이 없고 대출이 더 많이 나오기 때문입니다. 일반적으로 건물주인이 이 건물을 담보로 대출을 받을 때와 신탁회사에 소유권을 이전시키면 신탁회사는 수익권증서를 발행해 줍니다. 수익권증서를 은행에 양도를 하게 되면 은행에서는 더 큰돈을 대출받을 수 있습니다.

 

 

신탁등기가 위험한 이유

신탁등기가 위험한 이유는 이렇습니다. 실 소유주가 신탁회사이기 때문에 신탁사의 동의서가 있어야 임대차 계약을 진행할 수 있고 임대차 계약 시 이를 이행할 권리가 있는 사람과 해야 합니다. 

보통은 집주인들이 신탁회사 동의 없이 임대차계약을 하는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 최우선변제권, 우선변제권 등의 보증금 보호를 받을 수 없게 됩니다. 실제 권리가 있는 자와 계약을 한 것이 아니기 때문입니다.

신탁등기 임대차 계약 시

신탁등기 임대차 계약을 피할 수 있으면 99.9%는 피하시는 게 좋습니다. 하지만 불가피하게 피할 수 없다면 2가지를 확인하셔야 합니다.

• 신탁원부
• 신탁사 동의서

신탁사 동의서를 보여달라고 하였는데 안보여준다면 주택임대차 보호법에 적용되지 않습니다. 보통의 이런 매물 들은 단기임대로 저렴한 보증금에 월세를 받아 돌리는 경우가 많습니다.

 

신탁원부는 하단의 링크를 통해 1-2만원에 확인 가능합니다.

 

 

2. 신탁사의 종류

 

국내 신탁은 대표적으로 14군대로 선정해 보았습니다.

 

국내 대표 신탁사

• 한국토지신탁
• 코람코자산신탁
• KB부동산신탁
• 한국자산신탁
• 하나자산신탁
• 신한자산신탁 (구-아시아신탁)
• 무궁화신탁
• 대한토지신탁
• 우리자산신탁

3. 정리

 

신탁등기 건물은 중개인들과 짜고 치는 것들이 많습니다. 어떤 곳은 월세를 반으로 나누어 수익을 중개사와 하는 곳들도 있다고 뉴스에서 보았습니다. 건물주가 착하고 대출금을 잘 갚아나가면 문제가 없겠지만 이런 건물주를 만나기는 쉽지가 않습니다. 저 또한 근저당이 잡혀있는 등기+공인중개사가 작정하고 계약 취소 시에도 중개수수료는 지급한다 조항을 넣어 100만 원이라는 돈을 뜯겼습니다. 모든 부린이분들이 조심하시기 바라며 반드시 임대차 계약 전 계약서 꼼꼼하게 살펴보시고 진행하시기 바랍니다.

 

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